KEINE CHANCE OHNE RISIKO
KAUFPREISRISIKO
Die Genossenschaft beabsichtigt, Grundstücke zu erwerben. Die Preise für Grundstücke sind seit einigen Jahren stark gestiegen. Attraktive Flächen sind oft nur zu relativ hohen Preisen zu erwerben. Manche Experten halten diese stark gestiegenen Grundstückspreise für Anzeichen einer Immobilienblase. Auch wenn die wohnblau hier sehr vorsichtig agiert und nur angemessene Preise bezahlt, so könnte es doch sein, dass für ein Grundstück ein zu hoher Preis bezahlt wird. Dies würde dazu führen, dass die Rentabilität des Vorhabens geringer wird, weil im Verhältnis zur erzielbaren Miete zu hohe Investitionen getätigt wurden.
BAUKOSTENRISIKO
Auch die Baukosten für ein Wohnprojekt sind nicht immer exakt abschätzbar. Planungsfehler oder unvorhergesehene Ereignisse, wie die Insolvenz einer Baufirma oder archäologische Funde auf der Baustelle können die Kosten erhöhen. Kommt es zu Baukostenüberschreitungen, so sinkt die Rentabilität der Investitionsmaßnahmen, weil die Mieten für die Wohnungen nicht einfach erhöht werden dürfen.
MIETENTWICKLUNGSRISIKO
Die Mieten in deutschen Ballungsräumen steigen seit einigen Jahren stark an. Auch wenn ein Szenario mit sinkenden Mieten derzeit wenig vorstellbar erscheint, so ist es doch nicht ausgeschlossen, dass die Mieten eines Tages auch wieder sinken könnten. Dies wäre zwar zum Vorteil der Mieter, aus Sicht der nur investierenden Genossen ist dies jedoch ein Risiko, weil die Rendite auf das Geschäftsguthaben geringer ausfällt.
INSTANDHALTUNGSKOSTENRISIKO
In den Planungen der wohnblau werden ab 2020 pro Quadratmeter Wohnfläche und Jahr 10 € als Instandhaltungskosten eingeplant. Auch wenn dieser Satz aus heutiger Sicht auskömmlich erscheint, so kann es doch sein, dass er nicht ausreichend bemessen ist und höhere als die prognostizierten Instandhaltungskosten anfallen.
MIETAUSFALLWAGNIS
In den Planungen wurde mit einem Mietausfall von 2% gerechnet. Auch wenn dieser Satz bei ordentlicher Bewirtschaftung auskömmlich sein sollte, so kann es doch sein, dass die Mietausfälle größer sind. Insbesondere wenn es zu einer Wirtschaftskrise mit hoher Arbeitslosigkeit in Deutschland kommen sollte, ist mit Mietausfällen zu rechnen.
ZINSÄNDERUNGSRISIKO
Die Zinssätze für Darlehen bewegen sich nach wie vor nahe dem historischen Tiefpunkt. Dies ist zwar für aktuell abzuschließende Kreditverträge vorteilhaft. Allerdings werden diese Zinssätze in der Regel nur für 10 oder 15 Jahre festgeschrieben. Sollte sich das Zinsniveau nach Ablauf der Zinsbindungsfrist deutlich nach oben entwickelt haben, so müssen für diese Kredite höhere Anschlusszinsen bezahlt werden. Ein in den nächsten Monaten und Jahren möglicherweise steigendes Zinsniveau würde auch die Rentabilität von Ankaufs- und Neubauprojekten belasten, da deren Finanzierung von vornherein zu höheren Zinssätzen abgeschlossen werden müsste.
FINANZIERUNGSRISIKO
Die Genossenschaft braucht, um das Investitionsprogramm umzusetzen, ausreichend Einlagen. Sollte sich die Einwerbung weiterer Mitglieder als schwieriger herausstellen als gedacht, so könnte die Rentabilität der bereits eingezahlten Einlagen sinken, da sich die (wenigen) Fixkosten auf weniger Mitglieder verteilen. Ein Risiko liegt auch in einer stärkeren Regulierung der Mitgliedschaft in Genossenschaften durch den Gesetzgeber. Würde die Einwerbung von Genossenschaftsanteilen in den Katalog der nach dem Vermögensanlagengesetz prospektpflichtigen Anlageformen aufgenommen, so führte dies zu einer komplexen und teuren Prospektpflicht. Ein weiteres Finanzierungsrisiko liegt darin, dass mehr Mitglieder ihre Anteile kündigen könnten, als neue eintreten und die Genossenschaft gezwungen sein könnte, Häuser zu verkaufen. Muss ein Verkauf in Zeiten sinkender Wohnungspreise erfolgen, könnte dies zu Verlusten führen.
INTERESSENKONFLIKTRISIKO
Gründer und Vorstände der Genossenschaft sind zugleich die Geschäftsführer und mittelbaren Gesellschafter der mit der Geschäftsbesorgung beauftragten stadtblau GmbH. Auch wenn der Geschäftsbesorgungsvertrag die Honorierung ihrer Tätigkeit klar regelt, so ist es grundsätzlich nicht auszuschließen, dass die Beteiligten bei der Abwägung der unterschiedlichen, ggfs. gegenläufigen Interessen nicht zu den Entscheidungen gelangen, die sie treffen würden, wenn diese Personenidentität nicht bestünde. Sämtliche Verträge mit den Vorstandsmitgliedern oder diesen nahestehenden Personen werden daher vom Aufsichtsrat gegengezeichnet.
KOMPETENT
Die handelnden Personen aus Vorstand und Aufsichtsrat verfügen über eine hohe Kompetenz in der Immobilienund Finanzbranche. Als ausgebildete Bankkaufleute wissen die beiden Vorstände, wie man mit Geld umgeht.
GLEICHBERECHTIGT
Einmal pro Jahr treffen sich die Mitglieder zur Generalversammlung. Jedes Mitglied hat dort eine Stimme, unabhängig von der Anzahl der Anteile.